6 号线沿线市场调研、 全线 20 个站点周边800 米半径范围的潜在合适地块梳理，共筛选出潜力地块 324 块（约 954 公顷），其中：开发潜力地块107 块，为381.91 公顷；旧改单元潜力地块86 块，209.00 公顷；旧改潜力地块131 块，363.31 公顷。明确了光明新区为城市核心发展地区，长圳站、观光站、荔林站光明北站和楼村站为重要研究站点。

站点周边800米半径研究区总面积3216公顷。原控规，总建筑开发量约为3369万平米，规划居住人口84.9万人，就业岗位69.4万个。优化后，通过对站点周边800米半径范围内法定图则的土地利用优化，总建筑开发量提高10.1%（约340万平方米）。规划优化后，站点周边人口聚集度提高13.4%（约11.4万人），达到出行距离减少，降低碳排放的目的。规划优化后，初期客运量提升9.0%，远期可达到18.0%。

2.以“DOT（开发导向的交通设施）”理念加强车站与周边物业的无缝衔接设计——将车站与周边物业作为一个整体，进行整合的城市设计和建筑布局优化，强调功能的优化整合、各种交通制式的无缝衔接、动线的合理安排等，奠定“ 轨道+物业” 的升值基础。对重点站的进行全面系统深入研究——通过对重要站点开展物业组合、 概念性规划设计等研究，创造开发机遇与效益。 以长圳站（土地面积78.6公顷）为例：据初步估算，规划优化建议后的土地价值将由原来的73.7亿元人民币增长到153.4亿元人民币，增幅近2倍，预计长圳地区未来能创造约5.95万个就业机会，实现地方GDP经济附加值约19.1亿元人民币/年。经营型物业带来的持续性税收：每年约4.1亿元人民币；销售型物业带来一次性税收：共约85.6亿元人民币。

四、结论与思考

1.TOD是城市发展的必选项。轨道交通不同于常规交通，除解决交通问题外，还能带来新城发展和城市更新的机遇，以及开发能级的提升。TOD模式具有以人为本、功能复合、集聚开发、公交或步行主导、串珠式城市空间结构等特性，是提高城市土地资源利用、优化城市空间布局、提升公交效率的有效途径，是轨道交通和新型城镇化可持续发展的、新常态下的最佳选择。

2. TOD是精细的跨界产品。